D’où vient la note

Pour une vente, on compare le prix demandé au prix médian des ventes enregistrées par Statbel en 2025, pour le même type de bien. On regarde d’abord la commune. Si Statbel n’y publie pas de chiffre, on élargit à l’arrondissement, puis à la province, à la région et enfin à la Belgique, toujours pour la même année. Quand on ne sait pas combien de façades a une maison, on prend le prix médian de toutes les maisons. S’il manque, on prend par prudence le plus élevé des types de maison, et l’annonce le précise.

Pour une location, le loyer de référence vient de la grille indicative bruxelloise ou wallonne, recalculée ici. Quand l’annonce ne dit pas tout, on suppose un logement standard et on l’affiche : deux chambres, construit en 1960, une salle de bain, pas de garage et un confort courant. À Bruxelles, on suppose aussi le double vitrage et un PEB E ; en Wallonie, un PEB D, un WC, une cuisine équipée et un indice de mobilité nul. Une hypothèse n’est jamais présentée comme un fait. Si le quartier exact est inconnu, on prend la valeur centrale des quartiers possibles et on montre la fourchette entre eux. Ce n’est pas une marge d’erreur statistique.

Sous le prix médian, la note descend doucement vers zéro. Au-delà de +75 %, elle s’approche de 100 sans l’atteindre.

Le ménage de référence dépend de la taille du logement : une personne seule pour un studio ou une chambre, un couple pour deux chambres, deux adultes et deux enfants à partir de trois chambres. Il gagne mieux que 7 Belges sur 10, soit 38 540 € de revenu disponible par an, corrigé selon la taille du ménage (SILC 2025, revenus 2024). Ça donne environ 3 212 €, 4 818 € ou 6 745 € par mois selon le ménage. C’est le même ménage pour acheter et pour louer, à Bruxelles comme en Wallonie.

Pour un achat, on suppose un crédit de 90 % du prix sur 25 ans, remboursé par mensualités constantes, au taux moyen des nouveaux crédits logement en Belgique relevé par la BCE : 3,7 % en août 2026, toutes durées de taux fixe confondues. Ce n’est pas une offre de crédit. La mensualité ne compte ni l’apport, ni les frais d’achat, ni l’entretien, les assurances ou l’énergie.

L’annonce le dit aussi en revenu : ce qu’il faudrait gagner chaque mois, net, pour que la mensualité ou le loyer n’en prenne que 33 %, arrondi à 100 €.

La note atteint 75 quand il ne reste au ménage que le budget minimum décent hors logement, calculé par le CEBUD (Thomas More) pour sa région. Au-delà, elle s’approche de 100. Ces budgets datent de mai 2024 : Storms, Goedemé & Nisen (2025), Quels sont les besoins minimaux d’une famille en Belgique ?, Politeia — budgets totaux p. 280–281 moins les loyers privés médians du tableau 6.1. Pour le couple sans enfant, c’est une estimation Delirimmo à partir de la personne seule. Le revenu médian de la commune (2023) est donné pour contexte, sans effet sur la note.

Pour un achat, l’annonce montre aussi ce qu’il faut sortir avant la première mensualité, sans effet sur la note : 10 % d’apport, les droits d’enregistrement, puis environ 1,9 % du prix et 1,8 % du prêt pour les actes. Les droits sont de 12,5 % à Bruxelles, avec un abattement de 200 000 € jusqu’à 600 000 €, et de 3 % en Wallonie pour une habitation propre et unique. Un bien neuf est en principe vendu TVA comprise ; les droits sur le terrain ne sont pas estimés.

Pour une vente, la surface compte à partir de 200 m² pour une maison et de 150 m² pour un appartement, et pèse au maximum à 400 et 300 m². Une piscine, un PEB A ou B, un bien neuf ou rénové récemment s’y ajoutent. Seul ce que dit l’annonce compte.

L’effet grandit avec la note : rien sous 50, puis jusqu’à 60 % de l’écart au-dessus de 50 quand tout y est. Il passe avant l’état du bien : une grande maison à rénover reste à rénover. Pour une location, la grille officielle compte déjà la surface et le confort, rien ne change.

Un logement à rénover ou à rafraîchir, un PEB F ou G, du simple vitrage, pas de chauffage central ou moins de 22 m² par chambre poussent la note vers 100. Seul ce que dit l’annonce compte : une information absente n’est jamais un défaut.

La base est la moyenne des deux premiers écarts, corrigée par la taille et le confort puis par l’état du bien, arrondie à l’unité. Ces seuils sont des choix de Delirimmo : aucune source officielle ne donne la note.

C’est un avis écrit par GPT-6 Luna à partir de toute la description, des faits et de la base calculée, avec une justification courte. Jacky mesure l’écart entre la vie proposée et le sacrifice demandé : un logement ordinaire peut être devenu inaccessible, même avec un bon emploi. Une rénovation, le mot « standing » ou un séjour court ne justifient pas le prix d’office ; un bien vraiment exceptionnel peut le rendre compréhensible. Son avis ne remplace jamais une comparaison de prix manquante. La note finale reste entre 0 et 100, et la base comme les points de Jacky restent visibles. Tant que Jacky n’a pas réagi, seule la base s’affiche. Sa réaction est gardée tant que les faits, le calcul et sa consigne ne changent pas.

Les compteurs montrent les avis exprimés sur le site. Un désaccord avec Jacky ou entre participants lance la discussion : il n’y a pas de bonne réponse à trouver. Tes votes et tes explications aident à repérer les faits à corriger et les raisonnements à revoir pour les prochaines versions. La note et l’avis de la communauté restent affichés séparément.

Sans surface pour une location, ou sans commune reconnue, la base ne repose que sur le budget : le prix n’est jamais compté comme zéro. Ces annonces restent visibles dans « Récentes », mais pas dans « À découvrir ». Si Immoweb bloque la lecture, on peut saisir les faits à la main.

Pour une vente, le prix médian ne tient compte ni de la surface, ni du terrain, ni des équipements : la taille et le confort n’en rattrapent qu’une partie, et le terrain n’est pas compté. Un prix demandé et un prix de vente enregistré ne mesurent pas la même chose. Et un PEB n’est ni un devis de travaux ni une facture d’énergie.